Divas kadastrālās vērtības un NĪN: kas mainījās un kas gaidāms

Kopš 2025. gada jūsu īpašumam ir nevis viena, bet divas kadastrālās vērtības — un tas rada apjukumu. Viena (fiskālā) balstīta uz 2012.–2013. gada tirgus datiem, otra (universālā) uz 2022. gada datiem un ir daudz augstāka. Labā ziņa: nekustamā īpašuma nodokli (NĪN) joprojām rēķina no zemākās, fiskālās vērtības, tāpēc nodoklis 2025. gadā nepieauga. Bet tieši šeit slēpjas jautājums, ko vērts saprast laikus — kas notiks tālāk.

Kas ir kadastrālā vērtība

Pirms runājam par divām vērtībām un to izmaiņām, jānoskaidro pats pamatjēdziens — kas vispār ir kadastrālā vērtība un kāpēc tā jums ir svarīga.

Kadastrālā vērtība ir īpašuma vērtība naudas izteiksmē, ko valsts nosaka pēc vienotiem principiem
visā Latvijā masveida vērtēšanas procesā. Tā nav tas pats, kas tirgus cena — kadastrālā vērtība ņem
vērā tikai galvenos faktorus (platību, atrašanās vietu, ēkas tehnisko stāvokli, apgrūtinājumus) un
tāpēc bieži atšķiras no summas, par kādu īpašumu reāli pārdotu.

Kāpēc šis skaitlis vispār ir svarīgs? Tāpēc, ka tieši no tā aprēķina nekustamā īpašuma
nodokli (NĪN), kā arī vairākas valsts nodevas — piemēram, mantojuma vai dāvinājuma
noformēšanā. Citiem vārdiem, kadastrālā vērtība tieši ietekmē to, cik jūs maksājat valstij par savu
īpašumu.

Vēl viena lieta, ko svarīgi saprast: kadastrālā vērtība nav tas pats, kas cena, par kādu jūs īpašumu nopirkāt vai varētu pārdot. Tā ir administratīvi noteikts skaitlis nodokļu un nodevu vajadzībām. Tāpēc nav neparasti, ka jūsu īpašuma kadastrālā vērtība ievērojami atšķiras no tā, ko par to dotu tirgū — un tas pats par sevi nav ne kļūda, ne priekšrocība, tikai vērtēšanas metodes sekas.

Divas vērtības kopš 2025

Ja jums nesen šķiet, ka par vienu īpašumu redzat divus dažādus skaitļus, tas nav pārpratums — tā ir jaunā sistēma. Tieši šī izmaiņa rada visvairāk jautājumu, tāpēc apskatīsim to soli pa solim.

Šeit ir galvenā izmaiņa, kas rada visvairāk jautājumu. Kadastrālās vērtības Latvijā vairākus gadus
bija “iesaldētas” — tās balstījās uz veciem, 2012.–2013. gada tirgus datiem un netika aktualizētas.
Lai pēc šī garā perioda nodoklis pēkšņi strauji nepieaugtu, no 2025. gada 1. janvāra
ieviesa divas atsevišķas kadastrālās vērtības.

Tas nozīmē, ka vienam un tam pašam īpašumam tagad Kadastra informācijas sistēmā ir reģistrētas
divas dažādas vērtības. Tas nav kļūda — tā ir apzināta pārejas perioda sistēma, un katrai vērtībai ir
sava loma.

Sākotnēji šī sistēma daudziem šķita nesaprotama: kāpēc vienam īpašumam divi skaitļi? Bet aiz tā ir loģika. Iesaldētās fiskālās vērtības saglabāšana nozīmē, ka nodoklis nepieaug pēkšņi, kamēr universālā vērtība ļauj valstij un tirgum strādāt ar reālākiem skaitļiem tur, kur tas patiešām vajadzīgs. Divas vērtības ir kompromiss starp iedzīvotāju maciņu un vajadzību pēc patiesākas īpašuma novērtēšanas.

Šī izmaiņa balstās uz grozījumiem Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā, un tā ir daļa no plašāka darba pie kadastrālās vērtēšanas metodikas sakārtošanas. Tāpēc, ja meklējat pirmavotu, tas ir tieši šis likums un ar to saistītie Ministru kabineta noteikumi, ko uztur un skaidro Valsts zemes dienests un Tieslietu ministrija.

Fiskālā vērtība: uz tās balstās NĪN

No abām vērtībām tieši šī jums ikdienā ir svarīgākā, jo tā tieši nosaka jūsu nodokli. Tāpēc sāksim ar to.

Fiskālā kadastrālā vērtība ir tā, kas jums ikdienā svarīgākā, jo tieši no tās aprēķina nekustamā
īpašuma nodokli un lielāko daļu valsts nodevu. Būtiskākais: tā paliek līdzšinējā apmērā,
balstoties uz 2012.–2013. gada tirgus datiem.

Praktiskā izpausme ir tā, ka nekustamā īpašuma nodokļa maksājumi 2025. gadā vairumam īpašnieku
nepieauga tikai šī risinājuma dēļ. Ja abas vērtības būtu apvienotas vienā, tirgum
tuvākā, nodoklis daudziem būtu strauji pieaudzis. Fiskālās vērtības “iesaldēšana” tieši to novērsa.

Šeit ir vērts atzīmēt vienu pārpratumu. Tas, ka NĪN 2025. gadā vairumam nepieauga, nenozīmē, ka tas nekad nemainās. Nodoklis konkrētam īpašumam var mainīties, ja mainās dati par pašu īpašumu — piemēram, ja tiek pārbūvēta ēka, mainīts lietošanas veids vai izlabota kāda neatbilstība kadastrā. Fiskālās vērtības “iesaldēšana” attiecas uz vispārējo bāzi, ne uz katru individuālu izmaiņu jūsu īpašumā.

Ir vērts saprast, kāpēc valsts izvēlējās tieši šo ceļu, nevis vienkārši atstāt vecās vērtības. Iesaldēšana bija pagaidu risinājums, kas gadu no gada kļuva arvien mazāk atbilstošs realitātei — īpašumu tirgus cenas jau sen bija aizgājušas tālu no 2012. gada līmeņa. Divu vērtību sistēma ļauj sākt kustību uz reālākām vērtībām, vienlaikus neuzliekot iedzīvotājiem pēkšņu nodokļu triecienu. Tas ir apzināti pakāpenisks, ne straujs risinājums.

Universālā vērtība: tuvāk tirgum

Otra vērtība — universālā — ir jaunums, kas rada visvairāk jautājumu tieši tāpēc, ka tā ir augstāka. Apskatīsim, kas tā ir un kam to izmanto.

Universālā kadastrālā vērtība ir jaunā, tirgum tuvākā vērtība. To nosaka, balstoties uz 2022. gada
nekustamā īpašuma tirgus situāciju, nepārsniedzot 80% no vidējā cenu līmeņa. Tā ir izstrādāta, lai
sniegtu patiesāku priekšstatu par īpašuma vērtību nekā novecojusī fiskālā.

Kam to izmanto? Nevis NĪN aprēķinam, bet citiem mērķiem, kur vajadzīga tirgum tuvāka vērtība —
piemēram, zemes likumiskās lietošanas maksas aprēķinam, atsevišķos īpašuma darījumos, grāmatvedībā
un finanšu pārskatos. Tāpēc universālā vērtība ir svarīga konkrētās situācijās, bet uz jūsu ikgadējo
īpašuma nodokli tā pagaidām tieši neattiecas.

Tomēr universālā vērtība nav tikai “skaitlis uz papīra”. Situācijās, kur to izmanto — piemēram, nosakot zemes likumiskās lietošanas maksu vai atsevišķos darījumos — tā var būt tieša finansiāla ietekme. Tāpēc, ja jūsu īpašums ir iesaistīts kādā no šīm situācijām, universālā vērtība jums var būt tikpat svarīga kā fiskālā. Galvenais ir zināt, kura vērtība attiecas uz kuru jūsu situāciju.

Kā rēķina nekustamā īpašuma nodokli

Tagad, kad skaidrs, kura vērtība nosaka nodokli, apskatīsim, kā tieši no tās veidojas summa, kas jums jāmaksā katru gadu.

NĪN aprēķina, reizinot kadastrālo vērtību (proti, fiskālo) ar nodokļa likmi.
Likmes nosaka normatīvie akti un pašvaldības, un tās var atšķirties atkarībā no īpašuma veida un
lietošanas — piemēram, mājoklim var būt citas likmes nekā neapstrādātai zemei.

Tāpēc gala nodokļa summa atkarīga no diviem lielumiem: kadastrālās (fiskālās) vērtības un
piemērojamās likmes. Ja jums šķiet, ka nodoklis ir pārāk liels, jāpārbauda abi — vai kadastrālā
vērtība nav noteikta kļūdaini augsta un vai piemērota pareizā likme jūsu īpašuma veidam.

Praktisks piemērs, kā likme maina rezultātu: viena un tā pati kadastrālā vērtība mājoklim un neapstrādātai lauksaimniecības zemei var dot pilnīgi atšķirīgu nodokli, jo tiem piemēro dažādas likmes. Tāpēc, salīdzinot savu nodokli ar kaimiņa vai paziņas nodokli, nepietiek salīdzināt tikai vērtības — jāsalīdzina arī īpašuma veids un piemērotā likme.

Būtiski, ka pašvaldībām ir zināma rīcības brīvība nodokļa politikā, tostarp atvieglojumos noteiktām
personu grupām. Tāpēc konkrēto likmi un iespējamos atvieglojumus vienmēr ir vērts pārbaudīt savā
pašvaldībā, jo tie var atšķirties.

Kāpēc universālā ir daudz augstāka

Daudzus pārsteidz, ieraugot, ka viena vērtība ir vairākas reizes lielāka par otru. Tam ir vienkāršs un loģisks izskaidrojums.

Starpība starp abām vērtībām mēdz būt liela — universālā bieži ir vairākkārt augstāka par fiskālo.
Iemesls ir vienkāršs: fiskālā balstās uz 2012.–2013. gada cenām, kas ir krietni zemākas par
mūsdienu tirgu, kamēr universālā atspoguļo 2022. gada situāciju, kas ir daudz tuvāka realitātei.

Tieši šī starpība ir iemesls, kāpēc abas vērtības nošķīra. Ja NĪN pēkšņi sāktu rēķināt no
universālās vērtības, daudziem īpašniekiem nodoklis pieaugtu vairākkārt. Divu vērtību sistēma ļauj
saglabāt zemu nodokli (pēc fiskālās), vienlaikus ieviešot tirgum tuvāku vērtību (universālo) tiem
mērķiem, kur tā patiešām vajadzīga.

Kā pārbaudīt savu kadastrālo vērtību

No teorijas pie prakses: kā uzzināt tieši savus skaitļus un pārliecināties, ka tie ir pareizi.

Savu īpašuma kadastrālo vērtību — gan fiskālo, gan universālo — var pārbaudīt Valsts zemes dienesta
uzturētajos datos. Tas ir svarīgi divu iemeslu dēļ:

• lai zinātu, no kādas summas rēķina jūsu NĪN (fiskālā);
• lai pamanītu, ja kadastra dati par jūsu īpašumu neatbilst realitātei un tāpēc vērtība ir kļūdaina.

Kadastrālā vērtība balstās uz datiem par jūsu īpašumu — platību, lietošanas veidu, ēkas stāvokli.
Ja šie dati ir novecojuši vai nepareizi (piemēram, reģistrēta lielāka platība, nekā ir patiesībā),
arī vērtība var būt nepareiza. Šādos gadījumos ir iespēja lūgt datu labošanu, kas var ietekmēt arī
vērtību un līdz ar to nodokli.

Tas nozīmē, ka kadastrālās vērtības pārbaude nav tikai formalitāte. Ja, piemēram, ēka reģistrā uzrādīta lielākā platībā, nekā tā patiesībā ir, vai tās stāvoklis novērtēts nepareizi, jūs varat gadiem maksāt lielāku nodokli, nekā vajadzētu. Dažu minūšu pārbaude reizi gadā var atklāt šādu neatbilstību — un tās labošana atmaksājas ne vienu reizi, bet katru turpmāko gadu.

Kas gaidāms nākotnē

Ja līdz šim viss bija par pašreizējo stāvokli, tad tagad par to, kas rada visvairāk jautājumu — nākotni. Šī ir raksta svarīgākā daļa, jo tieši nākotne rada nenoteiktību. Divu vērtību sistēma ir
pārejas risinājums, ne mūžīgs stāvoklis. Tieslietu ministrija un Valsts zemes dienests
turpina darbu pie kadastrālās vērtēšanas metodikas pilnveides, un jautājums par to, kā un kad
nodokļu bāze tuvosies tirgus vērtībai, joprojām ir aktuāls.

Šī godīgā nenoteiktība pati par sevi ir vērtīga informācija. Daudzi raksti internetā šo jautājumu vienkāršo, apgalvojot vai nu ka “nodoklis noteikti pieaugs”, vai ka “nekas nemainīsies”. Patiesība ir starp tām: sistēma ir pārejas posmā, virziens ir uz reālākām vērtībām, bet konkrētie soļi un termiņi vēl top. Kas to saprot, tas neuztraucas velti, bet arī neguļ.

Kāpēc mēs par to runājam tik uzmanīgi? Tāpēc, ka tieši šajā jomā internetā ir daudz novecojušas un pretrunīgas informācijas. Vieni raksti apgalvo vienu, citi otru, un daļa balstās uz veciem plāniem, kas jau mainījušies. Vienīgais drošais avots par to, kas attiecas uz jūsu īpašumu tieši šodien, ir oficiālās iestādes — Valsts zemes dienests, Tieslietu ministrija un likumi.lv. Tur publicētais ir aktuālais, ne tas, ko kāds uzrakstīja pirms pāris gadiem.

Praktiskā doma īpašniekam: kamēr NĪN rēķina no fiskālās vērtības, nodoklis paliek zems. Bet, tā kā
šī ir pārejas sistēma, ir saprātīgi sekot līdzi izmaiņām un neuztvert pašreizējo zemo nodokli kā
garantētu uz visiem laikiem. Kas seko līdzi, tas nebūs pārsteigts.

Ir arī otra puse: nav pamata panikai. Pašreiz spēkā esošā kārtība tur nodokli zemu, un jebkuras nozīmīgas izmaiņas parasti tiek plānotas un paziņotas iepriekš, ne ieviestas vienā naktī. Tāpēc pareizā attieksme nav bailes, bet uzmanība — periodiski pārbaudīt savu situāciju un aktuālo regulējumu, lai jebkura izmaiņa jūs sastaptu sagatavotu, ne pārsteigtu.

Ko darīt jau tagad

Lai raksts nepaliktu tikai teorija, šeit ir konkrēta rīcības secība, ko var izmantot kā kontrolsarakstu savam īpašumam.

1. Pārbaudi savu fiskālo vērtību. Tā nosaka tavu pašreizējo NĪN.
2. Pārbaudi kadastra datus. Vai platība, lietošanas veids un citi dati atbilst realitātei.
3. Salīdzini ar universālo. Redzēsi, cik liela ir starpība un potenciālais risks nākotnē.
4. Pārbaudi pašvaldības likmi un atvieglojumus. Tie var atšķirties un samazināt nodokli.
5. Ja vērtība šķiet kļūdaina — rīkojies. Nepareizi kadastra dati ir pamats to labošanai.

Šie soļi aizņem maz laika, bet var ietaupīt naudu un pasargāt no pārsteigumiem. Vairumam īpašnieku pietiek ar pirmajiem trim; pārējie kļūst svarīgi tikai tad, ja pamanāt neatbilstību vai gatavojaties darījumam. Galvenais ir zināt, kur skatīties un ko meklēt.

Biežāk uzdotie jautājumi

Secinājums

Divu kadastrālo vērtību sistēma izskatās mulsinoša, bet loģika ir vienkārša: fiskālā vērtība tur
jūsu nodokli zemu (pēc vecajiem 2012.–2013. gada datiem), bet universālā parāda, cik tuvu tirgum tas
patiesībā ir. Šodien NĪN rēķina no zemākās, un tāpēc tas nepieauga. Svarīgākais, ko no visa paņemt,
ir viena nianse: tas ir pārejas risinājums, ne garantija uz mūžu. Kas skaidri saprot atšķirību starp šīm abām
vērtībām un seko līdzi reformai, tas nebūs pārsteigts, ja sistēma kādreiz mainīsies — un vajadzības
gadījumā varēs laikus rīkoties.

Un vēl viena praktiska doma. Ja jums šķiet, ka jūsu nodoklis vai kadastrālā vērtība nav pareiza, tas nav kaut kas, ar ko jāsamierinās klusējot — kadastra dati ir labojami, un nepareizi dati var nozīmēt pārmaksu katru gadu. Reizi pārbaudot un vajadzības gadījumā izlabojot, jūs varat ietaupīt naudu ilgtermiņā.